올해 들어 경남 아파트 경매시장이 전반적으로 부진한 흐름을 이어가고 있지만, 지역별로는 뚜렷한 온도차가 감지된다. 특히 김해·창원 등 동부권은 비교적 안정적인 낙찰 흐름을 보이는 반면, 거제·고성 등 서부권은 여전히 매수 수요가 얇아 유찰이 반복되고 있다.

법원경매정보에 따르면 올해 1~9월 기준 경남의 평균 아파트 낙찰가율은 50.1%에 그쳤다. 서울(88%)이나 부산(80%)과 비교하면 상당히 낮은 수준이다. 그러나 세부 지역으로 들어가면 양상이 다르다. 김해시는 평균 낙찰가율 55.7%로 경남 내 가장 활발한 흐름을 보였고, 창원 역시 50%대 초반을 유지하며 선방하고 있다. 반면 고성·거제 등 서부권은 40%대 중반에 머무르며 극심한 낙차를 보이고 있다.

이는 경매시장 역시 ‘입지 선별형’으로 전환되고 있음을 보여준다. 학군, 역세권, 생활편의시설 등 기본 수요 요건을 갖춘 단지만이 꾸준히 낙찰되고 있으며, 외곽이나 저밀도 지역은 매수자가 아예 없는 상황도 적지 않다.

고금리 속 실수요자 ‘기회의 창’ 열려

최근 고금리 기조로 인해 투자 수요는 급감한 반면, 실수요자 중심의 접근은 오히려 늘고 있다. 감정가 대비 50% 초반 수준에 낙찰되는 물건이 여전히 존재하고, 입찰 경쟁도 평균 2~3명 이하로 낮은 편이기 때문이다. 특히 창원·김해 일부 지역에서는 일반 매매시장보다 빠르게 낙찰이 이뤄지는 사례도 잇따르고 있다.

지역 부동산 중개업계 관계자는 “지금 경매시장에서 중요한 건 ‘싼 집’을 찾는 것이 아니라 ‘살 만한 집’을 골라내는 눈”이라며 “일반 매매 대비 5천만~1억 원 수준의 절감 효과를 기대하는 실수요자 중심의 시장으로 재편되고 있다”고 진단했다.

김해·창원 ‘활발’…거제·고성 ‘신중 접근’

김해는 경남에서 가장 활발한 경매 시장으로 꼽힌다. 율하·진영 신도시 등은 부산 접근성과 학군 수요가 뒷받침되며 비교적 안정적인 낙찰 흐름을 유지하고 있다. 감정가의 60% 이하로 낙찰되는 물건이 실입주 또는 장기 보유 목적으로 유효하며, 초등학교와 생활 인프라가 밀집된 단지를 중심으로 한 전략적 접근이 필요하다.

창원 역시 성산·용지·남산동과 창원중앙역 일대, 상남동 재건축 예정지 등이 유망 지역으로 꼽힌다. 낙찰가율이 55~60% 이하일 경우, 일반 매매보다 유리한 선택이 될 수 있다. 다만 공업 지역 인근은 전세 수요가 불안정할 수 있어 주의가 요구된다.

양산은 부산 출퇴근 실수요자들이 집중되는 지역이다. 물금신도시, 평산동, 남양산역 인근은 실거주 중심의 수요가 꾸준하며, 향후 KTX·BRT 교통 호재에 따른 선점 전략도 유효하다.

반면 거제·고성·남해 등 서부권은 여전히 낙찰가율이 40% 초반에 불과하다. 조선업 경기와 밀접하게 연동된 거제를 제외하면 실거주 수요가 거의 없는 지역이 대부분이며, 시세보다 1억 원 이상 저렴한 물건도 적지 않지만 역전세, 공실 리스크가 높아 투자 접근은 신중해야 한다.

경남 경매시장 핵심 지표 요약

경남 경매시장은 복잡한 시장 흐름 속에서도 실수요자에게 전략적 기회를 제공하는 국면에 진입하고 있다. 다음은 주요 내용을 정리한 표다.

입지 선별 능력이 시장 성패 가른다

현재 경남 아파트 경매시장은 실수요자 중심으로 재편되고 있다. 김해·창원 등 동부권은 비교적 안정적인 시장 흐름 속에서 실거주 목적의 전략적 접근이 가능하지만, 서부권은 단순 저가 매입의 유인이 떨어지고 리스크가 큰 만큼 제한적인 접근이 필요하다.

‘싼 집’이라는 단순한 가격 매력에만 기대기보다, 학군·교통·생활 인프라 등 기본 수요 요소를 갖춘 지역을 중심으로 실거주 가능성과 유지 가능성을 함께 따져보는 안목이 요구되는 시점이다. 경남 경매시장은 지금, ‘투자’가 아닌 ‘전략형 실수요자’의 무대다.