2025년과 2026년을 관통하는 국내 부동산 시장의 키워드는 ‘정책의 방향성’이다. 금리의 절대 수준보다 중요한 것은 대출의 문턱이 어떻게 설정되는지, 세금 부담이 어떤 구간에서 달라지는지다. 매수 심리는 늘 기대와 불안을 동시에 품지만, 실제 시장을 움직이는 것은 결국 금융과 세제의 조건이다.

이런 흐름 속에서 돋보리(정애리)의 『2026 부동산 시그널』은 “오를까, 내릴까”라는 단순한 전망을 넘어 정책 변화가 만들어내는 시장 구조의 재편에 주목한다. 특히 최근 몇 년간 반복된 대출 제한 강화 기조와, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 여부를 둘러싼 정책 흐름은 매물 출회와 매수 대기 수요의 움직임에 직접적인 영향을 미쳐왔다.

대출 제한은 단순히 ‘돈을 빌리기 어렵다’는 문제가 아니다. 주택 가격의 탄력성을 낮추고, 실수요자와 투자자의 체력 차이를 확대하는 구조적 변수다. 동일한 지역이라도 대출 접근성이 높은 수요층이 선호하는 상품과, 현금 비중이 필요한 상품은 가격 흐름이 달라질 수밖에 없다. 『2026 부동산 시그널』은 이런 차이를 “시장 내부의 층위”로 설명하며, 전국 평균이 아닌 세부 구간의 변화를 읽어야 한다고 강조한다.

세제 역시 마찬가지다. 양도소득세 중과 유예가 해제될 경우, 다주택자의 매물 전략은 달라진다. 매도를 미루던 매물이 한꺼번에 나오거나, 반대로 버티기가 강화될 가능성도 존재한다. 이는 거래량 변동으로 이어지고, 거래량은 곧 가격 방향성의 선행 지표가 된다. 돋보리(정애리)는 이러한 정책 변수들이 단기간의 가격 급등락보다 “거래의 구조”를 먼저 바꾼다고 해석한다.

이 책이 흥미로운 지점은 규제를 ‘장벽’으로만 보지 않는다는 점이다. 규제가 강해질수록 모든 지역이 동시에 움직이지 않는다. 오히려 교통·직주근접·생활 인프라가 이미 갖춰진 지역, 또는 전세 수요가 안정적으로 받쳐주는 구간은 상대적으로 회복 속도가 빠를 수 있다. 반대로 공급이 집중되거나 수요 기반이 약한 지역은 회복이 더디다. 결국 정책은 시장을 멈추게 하기보다, “어디가 먼저 반응하는가”를 가르는 기준이 된다.

물론 전망서의 한계도 분명하다. 정책은 예고 없이 수정될 수 있고, 글로벌 경기 변수 또한 예측을 흔든다. 그렇기에 『2026 부동산 시그널』의 의미는 특정 가격을 맞히는 데 있지 않다. 대신 대출 조건, 세제 변화, 공급 일정, 거래량 흐름을 종합해 판단하는 사고 구조를 제시한다는 점에 있다.

부동산 시장은 한 방향으로만 흐르지 않는다. 규제 국면에서도 지역적·선별적 상승은 존재해 왔다. 문제는 그 신호를 얼마나 일찍 읽느냐에 있다. 돋보리(정애리)는 정책을 ‘공포’가 아닌 ‘해석의 대상’으로 바라보자고 제안한다. 2026년을 준비하는 독자라면, 막연한 낙관이나 비관 대신 정책과 시장의 접점을 읽어보는 과정이 필요하다. 이 책은 그 접점을 찾기 위한 하나의 프레임을 제공한다.