다주택자 매물 압박 속 서울 집값 향방“팔면 전 월세 더 오른다”

양도세 중과·보유세 인상 예고에 시장 촉각 설  이후 전세 수요 겹치며 임대차 불안 우려

정부가 다주택자의 매도 결단을 촉구하며 세제 압박 수위를 높이고 있다. 단기적으로는 매매시장에 매물이 늘어 가격 상승폭이 둔화할 수 있지만, 장기적으로는 전·월세 물량 감소로 임대차 시장 불안이 가중될 수 있다는 분석이 나온다. 

설 연휴 이후 서울 부동산 시장은 세금 변수와 수급 변화가 맞물리며 복합적인 흐름을 보일 전망이다.

“학군 수요 겹치면 전 월세 추가 상승”

전문가는 새 학기 봄 이사철을 앞두고 전 월세 시장은 이미 상승 압력을 받고 있다. “연휴 이후 학군지 중심의 임차 수요 이동이 본격화되면 전 월세 가격은 추가 상승할 가능성이 크다”고 진단했다.

전문가는 최근 전세 물량은 줄고 월세 전환 물량은 늘어나는 추세다. 공급은 감소하고 수요는 유지되는 구조다. 이 경우 전세와 월세 모두 상승 폭이 확대될 수밖에 없다는 설명이다.

다주택자 매도, 임대차 시장엔 ‘풍선효과’

정부는 5월 9일 이전까지 매도 계약을 체결하도록 유도하고 있다. 실제로 일부 매물이 시장에 나오고 있다.

그러나 매도가 늘어날수록 전·월세 시장에는 또 다른 부담이 생긴다. 기존 세입자는 계약 만기 후 집을 비워줘야 한다. 

매수자가 실거주에 나설 경우, 세입자는 인근 지역에서 새 보금자리를 찾아야 한다. 결과적으로 해당 지역의 전 월세 수요가 추가로 증가하는 구조다.

전문가는 “이 수요가 특정 시점에 몰릴 경우 전·월세 가격을 더 끌어올리는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.

“양도세 중과 전 매도, 세 부담 차이 상당”

다주택자 입장에서 5월 9일 이전 매도는 중요한 분기점이다.

전문가는 “5년 보유, 10억 원 차익 기준으로 보면 중과 적용 시 세금이 약 두 배 가까이 늘어난다”며 “시세 상승폭이 큰 경우일수록 중과 전후의 차이는 매우 크다”고 설명했다.

다만 장기 보유를 전제로 했거나 상속·증여를 고려 중인 경우라면 전략은 달라질 수 있다. 그는 “자녀 증여를 염두에 둔 상황이라면 증여와 매도를 같은 범주에서 비교해 판단하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

등록임대사업자 4만 가구, 시장 변수로

등록임대사업자에 대한 양도세 중과는 또 다른 변수다. 2026년 서울에서 의무 임대기간이 종료되는 등록임대 아파트는 약 2만2,800채로 추산된다. 2027년과 2028년까지 합치면 약 4만 가구에 이른다.

시행령이 개정돼 일정 기한 내 처분이 유도될 경우, 매물 증가 효과는 분명하다. 단기적 집값 안정에는 도움이 될 수 있다.

그러나 전문가는 “8년 의무 임대를 전제로 세제 혜택을 신뢰했던 사업자들의 정책 신뢰 훼손은 우려되는 부분”이라고 말했다. 정책의 일관성과 예측 가능성이 흔들릴 경우 장기적 공급 기반이 위축될 수 있다는 지적이다.

보유세 인상 가능성 “충분히 현실적”

이재명 정부의 보유세 인상 가능성에 대해 그는 “인상될 가능성이 높다”고 전망했다.

정부는 매물을 내놓지 않을 경우 보유세 추가 인상을 예고했다. 특히 종합부동산세는 공정시장가액비율을 시행령으로 조정할 수 있다. 과거 60%에서 95%까지 올랐다가 다시 60%로 낮아진 전례가 있다. 법 개정 없이도 국무회의 의결로 조정이 가능하다는 점에서 정책 수단은 이미 마련돼 있다는 분석이다.

설 이후 서울 집값, 상승폭 둔화 가능성

서울 집값은 현재 상승 흐름을 유지하고 있다. 다만 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 실거래로 이어질 경우, 4월 말부터 5월 초까지 상승 폭은 지금보다 줄어들 가능성이 있다.

이는 ‘추세 전환’이라기보다 ‘상승 속도 조절’에 가깝다. 근본적인 공급 확대 없이 수요 압박만으로는 장기 안정이 쉽지 않다는 평가가 나온다.

대통령 메시지의 파장

최근 대통령의 반복적인 부동산 언급은 시장에 즉각적 파문을 일으키고 있다. 전문가는 “웬만한 부동산 대책 발표보다 메시지 자체가 더 큰 효력을 발휘하고 있다”고 평가했다.

다만 급격한 정책 추진은 부작용을 동반할 수 있다. 그는 “나그네의 옷을 벗기는 것은 바람이 아니라 햇빛이라는 점을 함께 고려할 필요가 있다”고 비유했다. 강한 압박보다 예측 가능한 정책 신호가 더 효과적일 수 있다는 의미다.

설 연휴 이후 서울 부동산 시장은 세금과 심리, 수급이 교차하는 시험대에 오른다. 다주택자의 선택, 정부의 추가 조치, 임대차 수급 변화가 맞물리며 시장의 온도는 크게 요동칠 수 있다.

결국 관건은 속도와 신뢰다. 정책은 단기적 효과를 넘어 장기적 안정으로 이어져야 한다. 시장은 지금, 그 균형점을 예의주시하고 있다.