전세 수급 179.0…180 코앞 ‘대란 경고’

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[서울=이진형 기자] 서울 아파트 시장에서 전세 매물 부족과 가격 급등이 지속되면서, 이를 견디지 못한 실수요자들이 매매로 돌아서는 '매수 전환' 현상이 뚜렷해지고 있다. 특히 대출 규제의 영향으로 15억 원 이하 중저가 아파트를 중심으로 거래가 집중되면서 서울 집값 상승의 새로운 동력이 되고 있다.

■ 전세난에 떠밀린 ‘비자발적 내 집 마련’… 15억 이하 거래 비중 85% 상회

최근 서울 아파트값 상승은 과거 집값 상승을 주도하던 강남권의 '낙수효과'가 아닌, 외곽 지역의 중저가 아파트가 상위 가격대를 밀어 올리는 '역전 현상'을 보이고 있다.

전문가들은 전세 매물 감소와 가격 상승을 견디지 못한 30대 초반 무주택자들이 상대적으로 자금 조달이 용이한 10억 원 안팎의 주택 매수에 나선 결과라고 분석한다. 실제로 올해 3월 서울 아파트 거래 중 15억 원 이하 비중은 85.3%를 기록했으며, 노원·구로·강서 등 중저가 밀집 지역은 이 비중이 99%에 달한다.

■ '노룩 계약' 부른 전세 수급 불균형… 수급지수 180 코앞

전세 시장의 수급 불균형은 심각한 수준이다. 20일 기준 서울 전세수급지수는 179.0을 기록하며 공급 부족 상태를 나타내는 100을 크게 웃돌았다. 매물이 워낙 귀하다 보니 집을 보지도 않고 가계약금을 송금하는 이른바 ‘노룩(No-look) 계약’까지 확산되고 있다.

공급 부족의 원인으로는 ▲인허가 및 착공 감소 ▲다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 매물 전환 ▲계약갱신청구권 사용 증가(갱신 비중 50% 상회) 등이 복합적으로 작용하고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 약 2만 7천 가구에서 현재 1만 5천 가구 수준으로 44%나 급감했다.

■ 정비사업 이주 수요와 맞물린 '공급 시계 제로'

전세난은 서울 도심 내 신규 공급의 핵심인 재개발·재건축 사업에도 타격을 주고 있다. 올해 1분기 기준 서울 내 이주·철거 단계에 돌입한 사업장은 54곳(약 3만 가구)에 달하지만, 이들이 이사할 대체 주거지가 턱없이 부족한 상황이다.

이주가 지연되면 철거와 착공이 늦어지고, 이는 결국 입주 시점 지연과 함께 조합 운영비 및 이자 비용 상승을 초래한다. 결과적으로 소비자에게 전가되는 분양가 상승 압박으로 이어지는 구조다.

■ 전세 공급 회복이 집값 안정의 열쇠

부동산 업계에서는 전세 시장의 안정이 선행되지 않을 경우 매매가 상승 압박이 서울 전역을 넘어 경기 위성도시까지 확산될 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 전셋값 상승이 실수요자의 매수 전환을 직접적으로 자극하는 구조가 고착화됨에 따라, 전세 공급의 획기적인 회복 없이는 중저가 주택 중심의 가격 상승세가 장기화될 수 있다는 분석이다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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