위반건축물 양성화 특별법 공포…소규모 주거용 건축물 사용승인 길 열린다

2026년 12월 17일부터 18개월간 한시 시행…남양주·경기 동북부 건축물 보유자 사전 점검 필요

그동안 매매, 대출, 임대차, 전세보증보험 과정에서 걸림돌로 작용했던 일부 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적으로 사용승인을 받을 수 있는 제도적 길이 열렸다. 다만 모든 위반건축물이 자동으로 양성화되는 것은 아니며, 시행일인 2026년 12월 17일 이후 정해진 요건과 절차를 충족해야 한다.

법률 제21820호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026년 6월 16일 제정·공포되었으며, 국가법령정보센터 기준 시행일은 2026년 12월 17일이다. 이 법은 시행일부터 18개월간 효력을 갖는 한시법이다. 유효기간 만료 전에 신고가 접수된 대상건축물은 기간 만료 후에도 법 적용을 받을 수 있다.

남양주·경기 동북부 부동산 흐름을 분석하는 센타부동산은 이번 특별법이 오래된 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설을 주택처럼 사용 중인 건축물 보유자에게 중요한 사안이라고 설명하였다

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센타부동산 관계자는 “이번 법은 단순히 국회 통과 예정 단계가 아니라 공포까지 완료된 법률이라는 점이 중요하다”며 “다만 법이 공포됐다고 해서 바로 신청 가능한 것은 아니며, 시행일은 2026년 12월 17일이다”고 밝혔다.

위반건축물 표시, 거래·대출·보증보험에 직접 영향

부동산 실무 현장에서는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 표시가 있는 사례가 적지 않다. 대표적인 사례는 베란다 무단 확장, 옥상 증축, 무단 대수선, 허가 없는 구조 변경, 근린생활시설의 주거 사용, 무단 용도변경, 사용승인을 받지 못한 건축물 등이다.

문제는 위반건축물 표시가 있을 경우 거래 과정에서 여러 리스크가 발생한다는 점이다.

대출이 제한될 수 있고, 전세보증보험 가입이 어려울 수 있다. 매매 과정에서는 가격 협상에서 불리하게 작용할 수 있다. 이행강제금 부과나 원상복구 명령 가능성도 남는다.

이 때문에 이번 특별법은 건축물 소유자뿐 아니라 임차인, 매수인, 투자자 모두가 확인해야 할 부동산 이슈로 꼽힌다.

핵심은 ‘소규모 주거용 위반건축물’ 선별 정리

 

이번 법의 목적은 일정 요건을 충족하는 소규모 주거용 위반건축물을 선별해 한시적으로 사용승인을 받을 수 있도록 하는 데 있다. 국가법령정보센터에 따르면 이 법은 특정건축물을 선별해 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호하는 것을 목적으로 한다.

국회 의안정보에서도 이번 법은 장기간 존치된 위반건축물을 합리적으로 정비하고, 일정 기준에 해당하는 건축물에 대해 신고와 심의를 거쳐 사용승인을 받을 수 있도록 하는 내용으로 설명된다.

쉽게 말해 이번 법은 무조건 불법을 눈감아주는 제도가 아니다.

오래된 소규모 주거용 위반건축물 중 일정 요건을 갖춘 건축물을 선별적으로 정리하는 특별조치다.

적용 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 건축물

이번 특별법의 핵심 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이다. 

여기서 주거용 특정건축물은 건축물 연면적의 50% 이상이 주거용인 건축물을 의미한다.

대상 규모는 세대당 전용면적 85㎡ 이하인 다세대주택

연면적 165㎡ 이하 단독주택, 일정 조건의 단독주택, 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 등이 중심이다. 

단독주택 일부는 165㎡ 초과 330㎡ 이하 범위에서 지방자치단체 조례 확인이 필요하다. 일부 근린생활시설도 일정 규모 이하이면서 2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용한 경우 검토 대상이 될 수 있다.

다만 상가, 공장, 창고, 대형 근린생활시설까지 모두 양성화된다고 해석해서는 안 된다. 

이번 법의 중심은 어디까지나 소규모 주거용 건축물이다.

근린생활시설 주거 사용은 별도 검토 필요

실무 현장에서 가장 많이 나오는 질문은 근린생활시설을 원룸처럼 사용 중인 경우다. 

일부 건축물은 근린생활시설로 허가를 받았지만 실제로는 주거용으로 사용되고 있다.

이번 법에는 일정 규모 이하 건축물 중 근린생활시설로 허가를 받았더라도 2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용한 건축물도 검토 대상에 포함될 수 있는 내용이 있다. 

그러나 이 부분은 신중한 접근이 필요하다.

근린생활시설의 주거 사용은 건축법만의 문제가 아니다. 

용도지역, 주차장법, 소방 기준, 세금 문제, 임대차 문제, 건축물대장 표시, 실제 사용 현황이 함께 연결된다. 

특히 주차장 설치 또는 설치비용 납부 문제가 생길 수 있어 건축사와 관할 지자체 건축과 확인이 필요하다.

신고 후 지자체 검토와 건축위원회 심의 거쳐야

대상건축물의 건축주나 소유자는 정해진 기간 안에 관할 지자체에 신고해야 한다. 

이때 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서 등이 필요할 수 있다.

이후 지자체장은 해당 건축물이 기준을 충족하는지 검토한다. 주요 검토 사항은 대지 소유권 또는 사용권 확보 여부, 구조안전 문제, 위생·방화 기준, 일조권 등 인근 주민 피해 여부, 이행강제금 및 과태료 체납 여부, 건축위원회 심의 통과 여부 등이다.

요건에 적합하면 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인이 이루어질 수 있다. 다만 과태료나 이행강제금 체납이 있는 경우 문제가 될 수 있다. 일정 조건하에 1년 이내 완납 조건이 붙을 가능성도 있다.

 

주차장 문제, 전부 면제되는 것은 아니다

이번 특별법에서 중요한 부분 중 하나는 부설주차장 설치 특례다. 

일반적으로 사용승인 과정에서는 주차장 기준이 큰 쟁점이 된다.

이번 법에는 사용승인으로 인해 부설주차장 설치기준에 미달하게 되는 경우라도 추가 설치 의무를 지지 않는 특례가 포함되어 있다. 그러나 예외가 있다.

세대수, 가구수, 호수를 증가시키는 대수선을 했거나 근린생활시설을 주택으로 사용한 경우에는 주차장을 설치하거나 설치비용을 납부해야 할 수 있다. 따라서 “주차장 문제도 전부 면제된다”고 단정해서는 안 된다.

특히 원룸형 근린생활시설, 다가구 쪼개기, 호실 증가 사례는 반드시 별도 검토가 필요하다.

제외지역 여부도 핵심 변수

이번 특별법이 공포됐다고 해서 모든 위반건축물이 자동으로 양성화되는 것은 아니다.

도시·군계획시설 부지, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 접도구역, 도시개발구역, 정비구역, 보전산지, 상습재해구역, 환경정비구역 등에 포함된 건축물은 원칙적으로 적용 대상에서 제외될 수 있다.

특히 남양주, 하남, 광주, 포천 등 수도권 외곽지역은 개발제한구역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 보전산지 등이 혼재된 경우가 많다. 단순히 “오래된 건물이니 가능할 것”이라고 판단하면 위험하다.

토지이용계획확인원, 건축물대장, 현황도면, 위반내용을 함께 검토해야 한다.

매매·대출·임대차·투자 판단까지 영향

이번 법은 부동산 거래와 직접 연결된다. 위반건축물 표시가 있는 건물은 매수인이 리스크를 크게 보기 때문에 매매가격 협상에서 불리해지는 경우가 많다.

대출 가능성에도 영향을 준다. 금융기관은 위반건축물 표시를 부담스럽게 보는 경우가 있어 대출 심사에서 제한이 생길 수 있다. 임대차 안정성 문제도 있다. 전세보증보험, 임차인 대출, 임대차 계약 안정성과 연결될 수 있기 때문이다.

투자 리스크도 달라진다. 양성화 가능성이 있다면 향후 거래 안정성이 높아질 수 있다. 반대로 대상이 아니라면 위반 리스크는 그대로 남는다.

결국 이번 특별법은 건축물 소유자만의 문제가 아니다. 매수인, 임차인, 투자자 모두가 확인해야 할 사안이다.

상가·공장·창고는 신중하게 봐야

센타부동산에 따르면 상가, 공장, 창고 관련 위반건축물 문의도 많다. 

그러나 이번 특별법의 핵심은 소규모 주거용 위반건축물이다.

일반 상가, 공장, 창고, 대형 근린생활시설까지 모두 양성화된다고 해석하면 위험하다. 특히 공장이나 창고는 건축법뿐 아니라 국토계획법, 산업집적법, 농지법, 산지관리법, 개발행위허가, 소방·환경 규정까지 함께 봐야 한다.

수익형 부동산 투자자라면 반드시 개별 물건별 검토가 필요하다.

실무에서는 건축물대장부터 확인해야

위반건축물 양성화 가능성을 검토할 때는 먼저 건축물대장상 위반건축물 표시 여부를 확인해야 한다. 

이어 위반 사유, 위반 면적, 실제 사용 용도, 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공 여부, 주거용 비율 50% 이상 여부, 단독·다가구·다세대 면적 기준 충족 여부를 살펴야 한다.

근린생활시설의 실제 주택 사용 여부도 중요하다.

주차장 기준 충족 또는 비용 납부 가능성, 이행강제금·과태료 체납 여부, 개발제한구역 등 제외지역 포함 여부, 관할 지자체 세부 지침도 함께 확인해야 한다.

가장 중요한 점은 법 통과와 공포가 곧바로 합법화를 의미하지 않는다는 사실이다. 개별 건축물이 대상인지 반드시 따로 확인해야 한다.

지금은 신청보다 ‘사전 점검’ 시기

 

이번 법은 2026년 6월 16일 공포되었고, 공포 후 6개월이 지난 2026년 12월 17일부터 시행된다. 

시행일부터 18개월간 효력을 갖는 한시법이다.

따라서 지금은 바로 신청하는 시기라기보다 내 건축물이 대상인지 미리 점검하고 준비하는 시기로 보는 것이 맞다.

센타부동산은 “남양주·경기 동북부처럼 개발제한구역, 자연녹지, 성장관리계획구역, 구도심 주택지가 혼재된 지역에서는 더욱 꼼꼼한 검토가 필요하다”며 “부동산을 보유 중이거나 매수를 검토 중이라면 건축물대장부터 확인하고, 위반사항이 있다면 이번 특별법 적용 가능성을 미리 점검해야 한다”고 조언하였다.

이번 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 공포는 오랫동안 위반건축물 문제로 어려움을 겪었던 일부 소규모 주거용 건축물 소유자에게 중요한 기회가 될 수 있다. 그러나 모든 위반건축물이 자동으로 양성화되는 것은 아니다. 주거용 비율, 면적 기준, 완공 시점, 제외지역 여부, 주차장 문제, 지자체 세부 지침을 반드시 확인해야 한다.

한지윤(땅폴레옹)기자 센타부동산홈페이지